随着社会经济的发展和城市化进程加快，商业服务需求不断扩大。一方面，经营者为了降低经营成本，利用住宅从事经营活动；另一方面，“放管服”政策放宽企业、个体开办条件，也为依法进行“住改商”提供了一定便利。但由于在实际操作中，经营者往往不遵守有关法律法规规定，非法进行“住改商”，由此引发诸多矛盾问题和安全隐患。一是影响邻里居民正常生活。在住宅楼中利用住宅作为经营场所，如餐馆、酒吧等，多存在大气污染、噪声污染，还影响环境卫生，给住宅小区业主生活造成不良影响，业主意见较大，还容易延伸引起物业管理纠纷。近年来人大代表、政协委员也多次提出相关意见建议。二是加重共用设施设备损耗。“住改商”必然会增加房屋使用的人流，这对生活电梯、排水排污设施、供电设施等都会加大使用频率、增加使用负荷，引起共用设施设备的过快损耗，增大维护保养成本，造成住宅楼相关业主的损失。三是存在安全隐患。由于住宅的规划设计一般不适合商业经营，经营者往往会根据使用需要对房屋进行改造，极易造成房屋安全隐患。一些经营项目因用电用气，以及“住改仓”问题，在住宅用房中长期存放大量易燃货品，存在严重消防安全隐患。外来消费人员频繁进出住宅小区也加大了秩序管理难度，对业主生命财产安全造成隐患。
《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《民法典》相对于过去的《物权法》，在将住宅改变为经营性用房问题的规定上，从“应当经有利害关系的业主同意”调整为“应当经有利害关系的业主一致同意”，更强调维护涉及利害关系的每户业主合法利益。《贵州省城乡规划条例》第四十一条规定，房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当依法向城乡规划主管部门和土地主管部门申请办理变更手续。第五十四条规定，违反本条例第四十一条规定，擅自改变规划许可房屋用途的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；逾期不改正的，自逾期之日起按照每日每平方米处以5元以上20元以下罚款。
对策建议：
一是严格工商注册审批。建议市场监管部门在办理营业执照时，核实房屋规划许可用途，属于住宅的，未经城乡规划主管部门同意变更房屋用途，不予办理营业执照。加强市场监督管理，已经使用住宅作为经营场所的，未取得营业执照的依法取缔。
二是加强违反规划监管。建议城乡规划主管部门严格按照《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，需经有利害关系的业主一致同意方予办理用途调整手续。日常工作中要加强巡查检查，发现擅自改变规划许可房屋用途的，要及时依法查处。执法职能由综合行政执法部门承担的，要及时向综合行政执法部门移交问题线索。
三是加大监督举报力度。物业服务企业在日常管理服务中对问题要抓早抓小，相关业主也要充分发挥群众监督作用，发现擅自改变规划许可房屋用途的行为，及时向城乡规划主管部门报告；发现无证经营行为，及时向市场监管部门报告；发现存放易燃物品及时向公安、消防部门报告。
